압구정 65억 돌파! 대출 규제 비웃는 '현금 부자'들의 똘똘한 한 채 전략

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[부동산 시장 심층 진단] 거래 절벽 속의 신고가, '그사세' 시장의 양극화 공식
서울 아파트 거래량이 3분의 1 토막 났음에도 압구정 65억, 여의도 37억 등 신고가 행진은 멈추지 않고 있습니다. 대출 규제가 통하지 않는 '현금 부자' 중심의 상급지 쏠림 현상과 2026년 부동산 시장의 핵심 변수를 정밀 분석합니다.

시장 전체에 '거래 절벽'의 찬바람이 불고 있지만, 강남 상급지는 마치 다른 세상 같습니다. 10·15 대책 이후 대출 문턱은 높아졌지만, 압구정 신현대 11차가 65억 원에 거래되며 역대 최고가를 경신하는 등 **'똘똘한 한 채'**를 향한 열망은 오히려 더 뜨거워지고 있습니다. 단순히 가격이 오르는 것을 넘어, 이제는 자산 규모에 따라 시장이 완전히 분절되는 '디커플링(Decoupling)' 현상이 심화되고 있습니다. 오늘은 이 기이한 장세의 이면을 분석해 보겠습니다. 🏙️

 

1. 실태 보고: 거래량은 반토막, 가격은 천정부지 📈

최근 서울 아파트 시장은 '양보다 질'로 요약됩니다. 거래량은 급감했지만, 체결되는 거래마다 신고가를 기록하는 기현상이 이어지고 있습니다.

📍 주요 상급지 신고가 현황 (2025.12 기준)

• • 강남 압구정 신현대 11차 (115㎡): 65억 원 (역대 최고가)
• • 강남 압구정 현대 3차 (82㎡): 60.7억 원
• • 여의도 자이 (125㎡): 37.5억 원
• • 송파 헬리오시티 (110㎡): 35.15억 원

서울 아파트 매매 거래량이 지난 10월 약 8,500건에서 11월 3,230건으로 급감했음에도 불구하고, 압구정 2·3구역 등 대규모 재건축 기대감이 있는 단지들은 대출 규제의 영향권 밖에서 독주하고 있습니다.

 

2. [전문 분석] 대출 규제의 역설: 현금 동원력이 만드는 '진입 장벽' 💰

정부의 LTV 40% 규제와 토지거래허가구역 지정은 중산층의 진입은 막았지만, 이미 자산이 충분한 고액 자산가들에게는 오히려 '경쟁자 없는 쇼핑'의 기회를 제공하고 있습니다.

🔍 상급지 디커플링의 원인
1. 부의 양극화: 수십억 원의 현금을 즉시 동원할 수 있는 '슈퍼 리치'들에게 금리 인상이나 대출 규제는 변수가 되지 못합니다.
2. 희소성 가치: 공급 절벽 우려가 커지면서 '입지가 곧 안전자산'이라는 인식이 강화되었습니다.
3. 안전 자산 선호: 저성장 기조가 고착화되면서 하락장에서 방어력이 검증된 강남권 재건축으로 자금이 쏠리는 현상입니다.

전문가들은 다주택자 규제가 유지되는 한, 여러 채의 평범한 주택 대신 확실한 고가 주택 한 채를 보유하는 '포트폴리오 압축' 현상이 앞으로도 시장을 주도할 것으로 보고 있습니다.

 

3. [전문 분석] 2026 부동산 시장의 변수: 공급 절벽 vs 보유세 개편 ⚖️

전문가들은 2026년에도 '똘똘한 한 채' 현상이 지속될 것이라 전망하면서도, 시장의 흐름을 바꿀 두 가지 핵심 변수를 제시합니다.

• ▶ 공급 절벽에 따른 희소성 폭발: 인허가 물량 감소와 공사비 급등으로 2026년부터 입주 물량이 급감할 것으로 예상됩니다. 이는 상급지 신고가 랠리를 뒷받침하는 강력한 동력이 됩니다.
• ▶ 보유세 확대라는 잠재적 리스크: 윤수민 NH농협 부동산 위원의 분석처럼, 고가 주택에 대한 보유세가 대폭 확대될 경우 강남 3구 보유자들 중 현금 흐름이 부족한 고령 은퇴자들을 중심으로 포트폴리오 조정(매도)이 나타날 가능성이 있습니다.

즉, 2026년 시장은 **'압도적 희소성'**이라는 상승 요인과 **'세금 부담 확대'**라는 하방 압력이 팽팽하게 맞서는 국면이 될 것으로 보입니다.

 

나의 '똘똘한 한 채' 전략 체크리스트 ✔️

상급지 갈아타기 혹은 투자를 고려 중이라면 다음 항목을 체크해 보세요.

대출 없이 매매가의 60% 이상 현금 동원이 가능한가?

해당 단지가 2026년 이후 공급 절벽 지역에 속해 있는가?

공시가격 현실화에 따른 보유세 인상을 감당할 수 있는가?

재건축 정비계획 고시 등 가시적인 호재가 임박했는가?

 

부동산 시장 3대 핵심 포인트 📝

• 상급지의 독주: 압구정 신현대 65억 신고가 달성 등 대출 규제를 비웃는 '그사세' 장세 지속.
• 거래 절벽의 이면: 거래량은 3분의 1로 줄었지만, 똘똘한 한 채로의 '자산 압축'은 더 가속화됨.
• 2026 변수: 입주 물량 급감에 따른 공급 절벽이 상승을 이끌고, 보유세 인상이 하방 압력으로 작용할 전망.

서울 아파트 시장은 이제 하나의 시장이 아닌, '규제가 통하는 시장'과 '규제 위에서 노는 시장'으로 갈라졌습니다. 압구정 재건축 단지들이 보여주는 신고가 행진은 단순한 투기적 수요를 넘어, 자산 가치를 지키려는 고액 자산가들의 절박한 생존 전략일지도 모릅니다. 2026년 공급 부족이라는 거대한 파도가 오기 전, 여러분의 주택 포트폴리오는 안전한지 점검해 보시기 바랍니다. 😊