2026년 2월 시행! 외국인 토허구역 주택 매입 시 자금조달계획서 제출 의무화 총정리

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외국인 주택 투기 차단! 토지거래허가구역 내 자금조달계획서 제출 의무화 (내년 2월 시행) 국내에서 출처 불분명한 자금으로 고가 주택을 투기성으로 사들이는 외국인의 부동산 시장 교란 행위를 막기 위한 국토부의 새로운 규제 시행령 내용을 상세히 정리했습니다.

최근 몇 년간, 외국인이 국내에서 대출 규제를 받지 않고 자국에서 출처가 불분명한 자금을 들여와 **실거주 의무 없이 투기성 고가 부동산**을 사들이는 행위가 집값 상승의 한 원인으로 지목되어 왔습니다.

이에 따라 국토교통부는 지난 8월 수도권 대부분 지역을 **외국인 토지거래허가구역(토허구역)**으로 지정했는데요. 이 후속 조치로, 내년 **2026년 2월 10일부터** 토허구역 내에서 주택을 취득하는 외국인은 반드시 **자금조달계획서와 입증 서류**를 제출해야 합니다. 📝

이번 개정 시행령이 국내 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지, 핵심 내용을 자세히 알아보겠습니다.

 

규제 배경: 외국인 투기 방지를 위한 토지거래허가구역 🏠

이번 시행령 개정의 가장 큰 목적은 외국인의 투기성 부동산 거래를 사전에 방지하고, **실수요 중심의 거래 질서를 확립**하는 것입니다.

앞서 국토부는 지난 8월 26일부터 토허구역을 대폭 확대 지정했습니다. 이 지역에서 주거용 주택을 거래하려는 외국인에게는 **2년 실거주 의무**가 부여되었는데, 이제 여기에 자금조달계획서 제출 의무까지 추가된 것입니다.

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**토허구역 대상 지역 (8월 26일 지정 기준):**

• 서울 전역
• 경기도: 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천을 제외한 23개 시군
• 인천시: 동구·강화군·옹진군을 제외한 7개 자치구

 

주요 변경 사항: '체류 자격' 및 '자금 출처' 의무 기재 ✍️

개정 시행령이 시행되면 외국인 주택 거래 시 **부동산 거래 신고 내용**에 다음과 같은 항목이 추가되거나 의무화됩니다.

✅ 외국인 거래 신고 시 추가 의무 항목
1. **체류 자격:** 매수인의 국내 체류 자격을 명시해야 합니다.
2. **거소 여부:** 주소 및 **183일 이상 국내 거소 여부**를 포함해야 합니다. (비거주 외국인의 위탁관리인 신고 적정성 검토 목적)
3. **자금조달계획서 및 입증 서류:** 토허구역 내 주택 거래 시 필수 제출.

특히, **자금조달계획서**에는 **해외 차입금, 해외 예금 조달액, 해외 금융기관명** 등 해외 자금 조달 내역과 보증금 승계 여부, 사업 목적 대출 등 **국내 자금 조달 내역**을 구체적으로 기재하도록 의무화하여 투명성을 크게 높였습니다.

 

시행 효과: 투기 억제와 거래 감소 (실제 시장 반응) 📉

국토부는 이번 제도 개선을 통해 시장 교란 행위를 방지하고, **공평 과세를 위한 세금 추징**이 더욱 신속하고 명확하게 이루어질 것으로 기대하고 있습니다.

실제로 토허구역 지정 이후 시장의 반응은 뚜렷하게 나타났습니다.

토허구역 지정 후 최근 3개월간(2025년 9월~11월) 수도권 외국인 주택 거래는 총 1,080건으로, **작년 동기 대비 무려 40% 감소**했습니다.

지역	감소폭 (작년 동기 대비)	참고사항
수도권 전체	40% 감소	총 1,080건 거래
서울	49% 감소	가장 큰 감소폭
위탁관리인 지정 건수	98% 감소	작년 동기 56건 → 최근 1건

특히, 비거주 외국인이 국내 대리인을 통해 주택을 관리하는 **위탁관리인 지정 건수**가 98% 급감한 것은, 실거주 의무와 자금 출처 조사가 비실거주 목적의 투기 수요를 강력하게 차단했음을 보여줍니다.

 

🔒

외국인 부동산 투기 방지 3줄 요약

시행일: 2026년 2월 10일 (개정 부동산거래신고법 시행령)

핵심 규제: 토허구역 내 주택 매입 외국인 자금조달계획서 및 입증 서류 제출 의무화

기대 효과: 규제 후 수도권 외국인 주택 거래 40% 감소 및 투기성 거래 차단

자금조달계획서:

해외 차입금, 해외 예금, 국내 대출 등 구체적 조달 내역 기재 필수

외국인의 투기적 거래를 선제적으로 방지하고 실수요 중심의 거래 질서를 확립하는 것이 목표입니다.

외국인의 국내 부동산 투기성 거래를 막기 위한 제도적 기반이 이번 시행령 개정을 통해 한층 더 단단해졌습니다. 이미 토허구역 지정만으로도 외국인 주택 거래가 크게 감소한 만큼, 자금조달계획서 제출 의무화는 시장 교란 행위를 더욱 강력하게 제어할 것으로 기대됩니다.

이는 단순히 외국인에게만 적용되는 규제를 넘어, **공정한 거래 질서와 주택 가격 안정**이라는 목표를 향한 중요한 발걸음입니다. 앞으로 국내 부동산 시장의 안정화에 기여할 수 있도록 지속적인 관심과 관리가 필요해 보입니다. 😊

자주 묻는 질문 ❓

Q: 자금조달계획서 제출 의무는 언제부터 시행되나요?

A: 개정 부동산거래신고법 시행령에 따라 **2026년 2월 10일**부터 시행됩니다.

Q: 자금조달계획서를 반드시 제출해야 하는 외국인 거래 대상 지역은 어디인가요?

A: **토지거래허가구역(토허구역)** 내에서 아파트를 포함한 **주거용 주택**을 취득하는 외국인 매수인이 대상입니다. 현재 서울 전역 및 수도권 대부분 지역이 토허구역으로 지정되어 있습니다.

Q: 이번 규제 이후 외국인의 주택 거래는 어떻게 변화했나요?

A: 외국인 토허구역 지정 후 3개월간(9월~11월) 수도권 외국인 주택 거래는 작년 동기 대비 **40% 감소**했습니다. 특히 서울 지역은 49% 감소하는 등 투기성 거래 억제 효과가 나타나고 있습니다.