🚨 서울 전세난 4년 만에 최고치! "5억이 7억으로" 무주택자 '탈서울' 가속화 분석

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서울 전세수급지수, 4년 만에 최고! 2025년 10월, 서울 전세난이 4년 만에 최악을 기록했습니다. "5억에 들어왔는데 7억이 됐다"는 세입자의 한숨처럼, 치솟는 전셋값과 정책대출 한계로 인해 무주택자의 **'내 집 마련' 꿈은 경기도로 밀려나고 있습니다.** 매물 잠김 현상의 원인과 탈서울 행렬 데이터를 분석합니다. 🏠

서울에 거주하는 무주택자들의 주거 불안이 극에 달하고 있습니다. 전세 매물이 자취를 감춘 가운데, 남아있는 전셋값마저 급등하면서 **'이번 생에 서울은 글렀다'**는 절망적인 한숨이 터져 나오고 있습니다. 치솟는 전셋값 부담을 감당하지 못한 세입자들은 결국 경기도로 밀려나고 있으며, 내 집 마련의 꿈조차 서울이 아닌 경기도에서 찾아야 하는 현실에 직면했습니다.

지난달 서울 전세수급지수는 **2021년 10월 이후 4년 만에 가장 높은 수치**를 기록했습니다. 이 심각한 전세난은 왜 발생했으며, 정책적으로는 어떤 구조적 문제를 안고 있을까요?

 

1. 4년 만의 최악, 서울 전세난 데이터 분석 📈

현재 서울 전세 시장의 심각성은 수치로 명확히 드러납니다.

전세수급지수 157.7 기록

• **전세수급지수 157.7:** 지난달 서울의 전세수급지수는 157.7로, 기준선 100을 훨씬 넘어 **전세 공급보다 수요가 압도적으로 많음**을 의미합니다. (2021년 10월 이후 최고치)
• **매물 감소:** 서울 아파트 전세 물건은 올해 초 대비 18%(5,473건) 줄어든 2만 6,341건으로, 시장에 매물이 씨가 마른 상태입니다.

급등하는 중위전세가격

공급 부족 심화는 가격 폭등으로 이어졌습니다.

**서울 아파트 중위전세가격:** 평균 **5억 7,333만 원** 기록. (전년 대비 2,666만 원 상승)

일부 지역은 불과 1년 만에 전셋값이 1억 원 이상 치솟아, 갱신권이 없는 세입자들에게는 감당할 수 없는 부담이 되고 있습니다.

 

2. 전세난을 심화시킨 정책 규제와 악순환 ⛓️

시장 전문가들은 전세 매물 잠김 현상의 근본적인 원인으로 현 정부의 복합적인 부동산 규제를 꼽습니다.

신축 전세 공급을 막은 대출 규제

• **6·27 대출 규제:** 소유권 이전 조건부 전세 담보대출 금지 조치로 인해 신축 아파트에서 공급되는 전세 물건이 급격히 줄어들었습니다.
• **10·15 부동산 대책:** 토지거래허가구역 확대는 매매 수요와 함께 전세 공급까지 위축시켜 매물 부족을 가속화했습니다.

갱신 계약이 만든 '악순환의 고리'

공급 부족과 전셋값 폭등은 기존 세입자들을 **갱신 계약**으로 몰아넣고 있습니다. 시장에 나오는 매물이 줄어들면 다시 가격 상승 압력이 커지고, 이는 또다시 갱신 계약을 유도하는 **악순환의 고리**를 만들면서 전세난을 구조적으로 고착화하고 있습니다.

 

3. 내 집 마련 꿈도 '경기도'로…'정책 대출의 벽' 🧱

전세난을 피해 내 집 마련에 나선 무주택자들조차 서울의 벽을 넘지 못하고 경기도로 밀려나고 있습니다.

정책 대출 기준선의 비현실성

• **정책 대출(디딤돌·보금자리론):** 주택 가격이 **6억 원 이하**일 때만 이용 가능합니다.
• **서울 아파트 중위가격:** 10억 6,000만 원. ➡️ **정책 대출 불가**
• **경기도 아파트 중위가격:** 4억 8,333만 원. ➡️ **정책 대출 가능**

서울의 평균 아파트 가격이 정책대출 기준선의 두 배에 달하면서, 사실상 **생애 최초 주택 매수자들이 서울에서 정부 지원을 받기는 불가능**해진 것입니다. 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한된 점도 경기도로의 이동을 부추기는 결정적인 요인입니다.

데이터로 확인된 '탈서울' 행렬

지난달 서울 거주자가 매수한 경기도 내 집합건물(아파트, 다세대 등)은 **3,712건**으로, 올해 들어 가장 많은 거래량을 기록했습니다. 올해 1월 대비 **72.7% 증가**한 이 수치는, 서울의 주거 불안이 현실적인 '탈서울' 현상으로 이어지고 있음을 명확히 보여줍니다.

 

📊

서울 전세난 vs 경기도 현실

서울 전세난 수준: 전세수급지수 157.7 (4년 만 최고)

서울 아파트 중위 매매가: 10억 6,000만 원

경기도 아파트 중위 매매가: 4억 8,333만 원

정책 대출(6억 원 이하)을 위한 선택은 결국 '탈서울'

전세난과 정책 대출 기준이 서울 무주택자들의 주거지를 결정하고 있습니다.

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 전세수급지수 157.7의 의미는 무엇인가요?

A: 👉 전세수급지수가 기준선 100보다 높을 경우, **전세 공급보다 수요가 많다**는 것을 의미합니다. 157.7은 수요가 공급을 크게 초과하여 전세난이 매우 심각하다는 것을 보여줍니다.

Q: 전세 매물 잠김 현상의 주된 원인은 무엇인가요?

A: 👉 **정부의 부동산 규제**가 복합적으로 작용했습니다. 특히 소유권 이전 조건부 전세 담보대출 금지(6·27)와 토지거래허가구역 확대(10·15)로 인해 신규 및 기존 전세 물건 공급이 크게 감소했습니다.

Q: 서울 거주자들이 내 집 마련 시 경기도로 이동하는 가장 큰 이유는 무엇인가요?

A: 👉 **정책대출(디딤돌·보금자리론)의 집값 6억 원 이하 기준** 때문입니다. 서울 아파트 중위가격(10.6억 원)은 이 기준을 훨씬 초과하여 대출이 불가능하지만, 경기도 아파트 중위가격(4.8억 원)은 대출 기준에 부합하여 생애 최초 매수자들이 현실적인 내 집 마련을 위해 경기도를 선택하게 됩니다.

서울의 주거 환경은 이제 전세난과 정책 대출의 비현실적인 기준이라는 이중고를 겪고 있습니다. 전셋값은 무주택자의 '탈서울'을 강요하고, 내 집 마련의 꿈은 정부 정책에 의해 경기도로 한정되는 상황입니다. 부동산 전문가들은 향후 입주 물량 감소로 전세난이 더욱 심화될 것으로 전망하는 만큼, 주거 불안을 해소하기 위한 **보다 현실적인 전세 공급 대책과 정책대출 기준의 재검토**가 시급해 보입니다.

여러분은 서울의 전세난을 어떻게 헤쳐나가고 계신가요? 댓글로 경험과 의견을 나눠주세요! 👇